各市州、縣發(fā)展和改革委員會（局）、住房和城鄉(xiāng)建設局、市場監(jiān)督管理局：

為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權益，根據(jù)國家有關規(guī)定，結(jié)合我省實際，重新修訂了《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。

 

附件：《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》

 

湖南省發(fā)展和改革委員會       湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳

湖南省市場監(jiān)督管理局

                           2022年4月1日

 

 

湖南省物業(yè)服務收費管理辦法

 

第一條  為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）和《湖南省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。

第三條  本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施設備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。專有面積部分內(nèi)的維修、保養(yǎng)或其他服務不在本辦法所稱物業(yè)服務收費范圍內(nèi)。

第四條 業(yè)主按照相關法律法規(guī)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務人；物業(yè)服務人應當開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費標準通過市場競爭形成。

第五條  物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策、分級管理，遵循服務質(zhì)量、服務內(nèi)容與收費標準相對應的原則。

省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局負責制定全省物業(yè)服務收費政策，指導、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責制定全省物業(yè)服務質(zhì)量等級標準。省市場監(jiān)督管理局負責對全省違反相關法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。

市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本行政區(qū)域內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準的制定。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務人提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。市、縣市場監(jiān)督管理部門負責對本行政區(qū)域內(nèi)違反相關法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。

第六條  物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務費收取標準（包括已購車位的物業(yè)服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行政府指導價。

別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務費收取標準（包括已購車位物業(yè)服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行市場調(diào)節(jié)價。

第七條  實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，由市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)物業(yè)服務質(zhì)量等級標準、服務內(nèi)容等因素制定基準價及浮動幅度并向社會公布。基準價及浮動幅度可根據(jù)物業(yè)服務發(fā)展社會平均成本變化等因素合理調(diào)整。

第八條  業(yè)主大會成立之前實行政府指導價管理的普通商品住宅前期物業(yè)服務費收取標準，由建設單位在商品房開始預售前根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，在政府指導價基準價及浮動幅度內(nèi)擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必需明確告知物業(yè)買受人及在商品房買賣合同中載明，物業(yè)服務收費的最終標準以物業(yè)服務人按照法律法規(guī)和價格管理政策的規(guī)定向發(fā)展和改革部門申報備案審查通過的價格標準為準。

實行政府指導價的普通商品住宅前期物業(yè)服務費，由物業(yè)服務人與建設單位完成物業(yè)承接查驗移交完畢后的三十日內(nèi)，將具體物業(yè)服務費收取標準報當?shù)厥小⒖h發(fā)展和改革部門備案審查。

前期物業(yè)服務人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務合同中應明確約定的物業(yè)服務質(zhì)量等級、物業(yè)服務內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務收費標準。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務內(nèi)容和服務等級在相同的物業(yè)服務合同期內(nèi)的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。

第九條  業(yè)主大會成立前，普通商品住宅物業(yè)服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調(diào)整的，物業(yè)服務人應在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并通過簽訂新的物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

第十條  實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，在未成立業(yè)主大會前，由建設單位與物業(yè)服務人在前期物業(yè)服務合同中約定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；在成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，通過法定程序，選擇服務項目、服務質(zhì)量等級，費用收取標準及符合要求的物業(yè)服務人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)定的程序進行確定，并通過簽訂物業(yè)服務合同約定。

所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當全過程參與指導協(xié)商。

第十一條  實行政府指導價的物業(yè)服務收費采取包干制形式。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務合同約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務人支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務人享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務人，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十二條  實行包干制的物業(yè)服務費，包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行酬金制的物業(yè)服務費，所預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務人的酬金。

第十三條  物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）物業(yè)服務人固定資產(chǎn)折舊；

（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。

依法應當從物業(yè)專項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十四條  物業(yè)服務費用根據(jù)物業(yè)的法定產(chǎn)權建筑面積按月計收，物業(yè)服務合同對計收時間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產(chǎn)權屬證書的，按照不動產(chǎn)權屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計算；

（三）尚未出售的，按照經(jīng)不動產(chǎn)登記管理機構審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計算。

第十五條  物業(yè)服務費用交納義務人依照以下規(guī)定確定：

（一）前期物業(yè)服務合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當月物業(yè)服務費，由建設單位交納；

（二）房屋交付買受人之日的次月及以后的物業(yè)服務費，由業(yè)主交納；但是建設單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務費，由建設單位交納；

（三）建設單位應按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應在按照房屋購買合同約定的驗收交付房屋時間前告知建設單位。買受人接到建設單位通知驗收交付房屋的應及時進行驗房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務費由建設單位交納。物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定；

（四）業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主依法承擔連帶責任；

（五）業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務費時，物業(yè)服務費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。

（六）業(yè)主出租法定不計建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標準交納物業(yè)服務費；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標準交納物業(yè)服務費；承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業(yè)服務的標準交納物業(yè)服務費。

物業(yè)服務費按月計收，業(yè)主具體交費時長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預收的，最長預收期限不得超過十二個月。

第十六條  物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項告知物業(yè)服務企業(yè)。產(chǎn)權轉(zhuǎn)移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

第十七條  物業(yè)服務費用交納義務人應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用；逾期不交納的，物業(yè)服務人依法追繳。成立了業(yè)主大會的，其業(yè)主委員會有義務督促業(yè)主交納。

第十八條  建設單位應當按照建設項目規(guī)劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、有效期等，并按規(guī)定報住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。

建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內(nèi)不得以高于備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務收費按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》有關規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放服務費的，不得重復收取車位物業(yè)服務費。建設單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務費由建設單位交納。

第十九條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等價格按照價格主管部門有關規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業(yè)服務人接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務費。

第二十條  未成立業(yè)主大會前，由物業(yè)服務人代管物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益，經(jīng)營收益應實行專款專用并定期公示收支情況。

其他經(jīng)營主體利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營前，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務人的同意，并按照有關規(guī)定辦理手續(xù)。其他經(jīng)營主體交納的租金或其他收入應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用范圍。

第二十一條  物業(yè)服務人根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費標準由雙方協(xié)商確定。

第二十二條  物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務人名稱、服務項目、服務質(zhì)量等級、計費方式、收費標準、收費依據(jù)以及市場監(jiān)管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用。

物業(yè)服務人應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、利用共用部位公共設施設備進行經(jīng)營等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務項目收支預算，并應在醒目位置以書面公告的方式告知業(yè)主；物業(yè)服務人應當及時答復業(yè)主提出的質(zhì)詢。

第二十三條  各級發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責，依法對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查、價格成本監(jiān)審過程中，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。

第二十四條  物業(yè)服務人有下列行為之一的，由市場監(jiān)督管理部門按照有關法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定予以處罰：

（一）違反本辦法第八條和第九條規(guī)定，不遵守政府指導價管理擅自制定或上調(diào)收費標準并收取物業(yè)服務費的；

（二）超過政府指導價標準收費的；

（三）擅自設立強制性收費項目的；

（四）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；

（五）其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

第二十五條  本辦法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省發(fā)展和改革委員會 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務收費管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價調(diào)〔2017〕4號）同時廢止。

本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后或終止解除后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。